Předem tohoto postu musím napsat, že jsem tou nejhorší osobou, která může psát jakoukoliv glosu na toto téma, ale budiž to alespoň odstrašujícím příkladem ;o) Motivací tohoto je fakt, že za poslední 2 roky se v bytě vystřídali 3 nájemci, dlouhodobý průměr doby, kolik stráví na místě je asi rok...
Zrovna dnes je chvíle, kdy hledám nové nájemníky, resp. moji rodiče je hledají, jmenovitě maminka ;o) takže je dobrá chvíle popsat, co to obnáší. Celá akce se skládá z 3 relativně jednoduchých akcí:
1) oslovit potenciální nájemce ( a rozhodnout se, zda to dělat přes realitku nebo ne )
2) vybrat někoho bezkonfliktního s perspektivou dlouhodobého pronájmu
3) zvolit ideální výši nájmu
Oslovujeme nájemce bytu
Vyzkoušel jsem mnoho způsobů, jak najít nájemníky. Podle zdrojů bych to rozdělil opět do 3 kategorií:
a) realitka
Kdo pronajímal byt, moc dobře ví, že ať napíše do inzerátu cokoliv odrazující realitky ( viz můj post s textem inzerátu, kde to píšu velkými písmeny s 3 vykřičníky na každé straně ), cca 50% zájemců reagujících na inzerát jsou zakuklení realitní agenti slibující množství klientů.Proč nemám rád realitky? - jednoduchý důvod - berou si od klienta něco mezi 10.000 až 20.000 Kč, které teoreticky můžu dostat já, aniž by mi za to jako pronajímateli dali jakýkoliv benefit. Ještě kvůli prodloužení doby mezi první prohlídkou a podepsáním smlouvy bojují za to, aby klient nemusel platit celou výši nájmu.
Navíc se pokoušejí kafrat do smlouvy, nemám je rád. Slibují také vyšší dosažený nájem, lžou jak tiskne :o)
Dokážu si představit full service realitky, kdy jim předám klíče, oni vybírají prachy, starají se o daně, a na konci roku mi dají nějaký bakšiš, nemusím se o nic starat. Žádná z Olomouckých realitek ale toto nedělá, resp. jsem o podobné službě neslyšel, takže zatím tady pšenka nekvete.
Obecně tedy na realitky a jejich klienty u pronájmu bytu pohlížíme jako na druhořadé zájemce, a to nejen ze své zkušenosti.
b) internet
Vždy se pokusím dát inzerát na bezplatný server byty.cz, už jen proto, abych mohl za další rok najít svůj skvěle stylizovaný text na pronájem.
Možná jsem na internet velmi zaměřený, protože já osobně bych tam hledal v první fázi, ale zřejmě je většina populace opačného názoru. Reakce na inzeráty z internetu je téměř zanedbatelná.
c) lokální tištěné noviny
Dal jsem je sice na poslední místo, ale toto médium dává nejlepší response rate :o) dlužno říct, že to moc dobře vědí i realitky, takže právě zde je ona padesáti-procentní zakuklenost realitních makléřů mezi zájemci.
Když někdo hledá pronájem, prostě jde do trafiky, koupí si nějaké inzertní noviny (lokální, ne celostátní), hledá tam a okamžitě to obvolává. Je proto nutno tam dát přímý telefonní kontakt, žádný email nebo nedejbože nutnost posílat placenou smsku kvůli dopracování se k přímému kontaktu.
V Olomouci používáme místní intertní plátek Profit ( neplést si s celostátním ekonomickým periodikem stejného jména ).
Vybíráme ideálního nájemníka
Toto je trošku o psychologii, je nutno poslouchat, co lidé říkají. Napíšu jen několik námětů, některé z nich jsou vypočítavé a trošku neetické.
Řeší zájemce náhlou životní situaci? tzn. vyhodila ho manželka z bytu, rozešel se s partnerkou? je to mladý člověk, který "utíká" z domu/je z vesnice a ve městě chce zkusit štěstí? - NEBRAT, je tu riziko, že mu po čase dojde, že to neřeší správně, že se mu v nové pozici nedaří tak, jak si představoval - toto riziko nechci přeneseně nést já v podobě kupříkladu ztraceného nájmu přesně vyčíslitelná ztráta cca 8000 Kč.
Jde o finančně zabezpečeného jedince nebo pár? - NEBRAT - nejpozději do roka mu/jim dojde, že už mi nechtějí rvát do bezedného chřtánu easy earning, vyřídí si hypotéku a utečou.
Z toho vyplývá, že nejlepšími najemníky může být například pár, který chce být spolu a jejich příjmy nejsou tak vysoké, aby utekli do vlastního. Přesně takové jsem měl naposledy, ale ti se bohužel rozešli zrovna ve chvíli, kdy jim končila nájemní smlouva na dobu určitou, takže ji neprodloužili a já jsem nebyl chráněn ani dvouměsíční výpovědní lhůtou :o)) this sucks :o)
Volíme ideální výši nájmu
Ač to zní zvláštně, z hlediska pronajímatele ani zdaleka neplatí, že čím je nájem vyšší, tím lépe. Já to tak sice dělám, protože mi časté hledání nájemníků příjde jako zajímavá adventure pro rodiče, ale kdybych chtěl minimalizovat námahu, snížil bych nájem o 1000 Kč a bylo by to jednodušší.
Každý se totiž snaží ušetřit a o nájemnících platí totéž.
Jako ideální vidím variantu minimálního nájmu ve smlouvě a dodatečný cash without income tax. To se ale musí probrat osobně s nájemníky, nejlépe pouze mezi 4 očima. (já to tak nedělám, protože svoje nájemníky mnohokrát ani osobně nepotkám)
Btw víte, kdy se na ranči Michaela Jacksona chodí spát? Když se velká ručička dotkne malé ... haha zrovna se koukám na Xfaktor a Leoš Mareš je opět vtipný...
TIP: internet je plnej reklam serveru jakpronajimatbyty.cz, pokud odmyslíte marketingovou omáčku, kterou já osobně nemám moc rád, dají se v tom kurzu i přes relativně vysokou cenu najít některé zajímavé věci.
Tímto zdravím autora a dodatečně děkuji za bezplatné zaslání :o)
Tak mě napadá, že recenze by vyšla samostatný post, možná se k tomu časem dostanu.
0 komentářů:
Okomentovat